El impacto del dólar en el mercado inmobiliario argentino - Los subes y bajas del real estate

Por Damián Tabakman

Nadie puede saber a ciencia cierta qué consecuencias traerán en el largo plazo las medidas gubernamentales que se han tomado a nivel cambiario, y que vienen acompañadas con recortes de subsidios y aumentos en las tasas de interés. Es posible que el consumo se retraiga y que el crecimiento de la economía se desacelere. Habrá que ver qué pasará con la inflación.

En el sector inmobiliario, altamente dolarizado, el impacto inmediato de la restricción para comprar dólares generó la virtual paralización de todas las transacciones. Nadie se animaba a firmar nada. El que compraba, no sabía si iba a poder conseguir los billetes para afrontar el pago, y el vendedor temía que le pagaran en pesos al cambio oficial ante la potencial imposibilidad del comprador para conseguir dólares.

En este sentido, hay que recordar que los boletos de compra-venta tradicionalmente establecen que si el comprador no pudiera comprar dólares, podría pagar la cantidad de pesos equivalentes como para adquirirlos, obviamente al cambio oficial. El temor de los vendedores, en ese caso, era que aun recibiendo esos pesos por una transacción totalmente acreditable (una escritura de compra-venta), la AFIP no los habilitara para comprar dólares, también al cambio oficial.

Lo cierto es que al igual que esta situación, que afectó fundamentalmente a los que tenían operaciones en curso cuando cambiaron las reglas de juego (boletos firmados y escrituras pendientes), aparecieron miles de fantasmas adicionales. Es que más allá del detalle operativo de las nuevas normas cambiarias, lo que claramente leyó la gente era que el Gobierno quería reducir, acotar e incluso eliminar la demanda de dólares, de manera que las soluciones puntuales que se le podían encontrar a cada transacción concreta, podían finalmente complicarse en cualquier momento con la aparición de nuevas trabas. Hasta se hablaba de una pesificación total de las operaciones como medida preventiva para cortar la importante salida de capitales del sistema.

Pero lo cierto es que el paso de los días fue relajando la tensión. Las compra-ventas inmobiliarias volvieron a encontrar un ritmo razonable y el pánico inicial se desdibujó al mismo paso que la demanda de dólares dejó de ser tan pronunciada.

Por otra parte, hay que recordar que el nicho más dinámico del mercado inmobiliario, que son los fideicomisos al costo, operan totalmente en pesos, salvo al inicio para la compra del terreno. Si bien lo lógico entonces sería que allí nada ocurriera, los fiduciarios dicen que les subió la morosidad, en general como consecuencia de la especulación financiera de los compradores, quienes han estado postergando sus pagos para conservar su liquidez o quizás para hacer alguna diferencia con sus dólares.

Durante un largo tiempo nos habíamos convencido que la moneda norteamericana había dejado de ser un buen resguardo de valor a raíz de la crisis económica mundial, y de repente en nuestro país todo el mundo salió a comprar dólares. Pero lo cierto es que en el mediano plazo la moneda estadounidense seguirá depreciándose debido a la espectacular emisión que se ha hecho en ese país, que tarde o temprano generará inflación.

Los activos reales entonces podrían volver a aparecer como una buena alternativa de inversión. Esto no quiere decir que cualquier propiedad sirva. De hecho, los precios han subido mucho y hay inmuebles que ya son caros. Pero hay variables que no se pueden ocultar: alquilar una oficina premium en San Pablo cuesta más del doble que en Buenos Aires. Buscando adecuadamente, todavía se pueden encontrar buenos negocios inmobiliarios pensando en el mediano plazo.