Boletín Febrero. Análisis inmobiliario en la Ex-AU3.

 

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El inicio de los trabajos de urbanización en la traza de la Ex AU3 presenta una nueva alternativa para la inversión inmobiliaria sobre uno de los sectores más relegados de la zona norte de la ciudad de Buenos Aires. El proyecto original propone recomponer el perfil urbano afectado por la expropiación mediante la construcción de edificios de hasta 15 metros y espacios verdes que ayuden a mejorar las condiciones urbanísticas del área. Para ello, durante 2010 se realizaron los primeros llamados a licitación pública para la venta de terrenos localizados entre las calles Congreso y De los Incas. Con una base de 380 U$S/m2 de incidencia, estas primeras operaciones inmobiliarias plantearon la necesidad de reflexionar sobre las posibilidades actuales y a futuro en el sector. Sobre esta idea, el Equipo de Investigación de Urbeos.com analizó la situación de los precios inmobiliarios en el entorno de la traza, desde su origen en la Av. Gral. Paz hasta su extremo opuesto en la avenida De los Incas. Para ello, a partir de los Mapas de Incidencia de Terrenos y Precio Promedio de Departamentos del sistema Urbeos·Cities, el Equipo de Investigación elaboró un perfil de precios inmobiliarios tomando en cuenta una zona aledaña de 400 metros hacia cada lado de la traza (Ver Gráfico Nº1). Lógicamente, quedaron excluidas del análisis aquellas manzanas afectadas por la expropiación (ubicadas entre Av. Donado y Holmberg).     Análisis de precios M2 e Incidencia del terreno. En primer término, pudo observarse a través del Mapa de Precios Promedio del sistema Urbeos·Cities que el metro cuadrado para departamentos nuevos en las zonas linderas actualmente varía entre 1738 y 2159 U$S/m2, mientras que la incidencia de los terrenos se sitúa entre 425 y 500 U$S/m2, dependiendo del sector de la traza considerado. Asimismo, el aumento de los precios del metro cuadrado de departamentos alcanzó un 8,52% entre 2009 y 2010, y un 13,24% durante el último año. De igual forma, la incidencia mostró un incremento de 8,91% (2009-2010) y de 11,43% para el período 2010-2011, acompañando los cambios en el precio del metro cuadrado. Sin embargo, al realizar un análisis más detallado de las distintas zonas que rodean a la Ex-AU3 a lo largo de toda su extensión, pudo observarse que existen diferencias importantes (Ver Gráfico Nº2). Al respecto, desde el inicio de la traza en la Av. Gral. Paz hasta la calle Ruíz Huidobro aproximadamente, los valores para departamentos nuevos oscilan entre 1738 y 1881 U$S/m2, mientras que la incidencia ronda los 475 U$S/m2. Desde la calle Ruíz Huidobro hasta García del Río los valores aumentan progresivamente, fundamentalmente hacia el lado del Parque Sarmiento, llegando a 2159 U$S/m2 para inmuebles nuevos y 499 U$S/m2 de incidencia. Desde allí, hasta la calle Iberá, se mantiene una zona de precios altos, mayoritariamente determinado por los inmuebles localizados hacia el lado de Coghlan  (2131 U$S/m2 paradepartamentos nuevos y 472 U$S/m2 de incidencia), comenzando a descender nuevamente hacia Congreso (1922 U$S/m2 para departamentos nuevos y 451 U$S/m2 deincidencia). A partir de allí, se genera un sector de precios promedio más bajos que se extiende hasta las cercanías de la calle Roosevelt (1841 U$S/m2 para departamentos nuevos y 425 U$S/m2 de incidencia), donde nuevamente comienzan a ascender a partir de Olazabal (1958 U$S/m2 para departamentos nuevos y 449 U$S/m2 de incidencia). Esta última zona, lindera con el sector de Belgrano "R",  llegando a Av. De los Incas presenta valores promedio para departamentos nuevos de 2183 U$S/m2 y de 544 U$S/m2 de incidencia. Justamente, sobre este último sector entre Av. Congreso y Av. De los Incas, se han licitado los primeros terrenos durante 2010 con una base de 380 U$S/m2. Si se toma en cuenta que la incidencias promedio en la zona según lo que muestra el sistema Urbeos·Cities se ubican entre 425 y  540 U$S/m2  aproximadamente, el margen de negociación para los futuros compradores sería de entre 45 y 160 U$S/m2  dependiendo del sector. No obstante, es importante volver a señalar que estos valores corresponden a zonas consolidadas cercanas al trazado de la Ex AU3 por lo que, sobre el sector a urbanizar, los valores a pagar deberían ser algo más bajos considerando las actuales condiciones. Por otro lado, también es conveniente señalar que a medida que avance el proyecto de urbanización en la traza, los precios inmobiliarios de los nuevos desarrollos deberían traccionar al resto del mercado inmobiliario, volviendo más atractiva la zona. En esta línea, debe tenerse en cuenta que dicho sector se localiza estratégicamente sobre el corredor de inversión formado por Belgrano-Núñez, Coghlan-Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón.   Accesibilidad y comercios disponibles. Otras cuestiones de importancia para evaluar la potencialidad de la zona son la accesibilidad y la disponibilidad de comercios y servicios. Respecto a la accesibilidad, el sistema Urbeos·Cities muestra que gran parte de la traza de la Ex-AE3 linda con la línea del ferrocarril Mitre, siendo las estaciones de Saavedra,  Coghlan y Drago las más próximas para trasladarse al centro de la ciudad (máximo de 6 cuadras de traslado). Asimismo, la extensión de la línea B del subte, hasta las estaciones de Echeverría y Villa Urquiza, deberían potenciar la accesibilidad del sector más cercano a Av. De los Incas. Por su parte, la disponibilidad de avenidas como Donado o Balbín le otorga a la zona una rápida vinculación con la Av. Gral. Paz y la autopista Panamericana. Queda claro, entonces, que en el sector la accesibilidad debería actuar como un aspecto positivo para la localización de nuevos residentes. Por el contrario, el Monitor de Actividad Comercial de Urbeos·Cities muestra que la disponibilidad de comercios y servicios resulta actualmente el punto más débil de la zona (Ver Gráfico Nº3). Como única área comercial localizada sobre el trazado de la Ex Au3 puede identificarse al nudo Donado - Balbín, en el barrio de Saavedra. Para el resto de la traza, los centros comerciales más próximos resultan los de Villa Urquiza (10 cuadras) y Belgrano (20 cuadras). Al respecto, y teniendo en cuenta que la densidad propuesta por el nuevo proyecto respetará la actual configuración de la zona (media-baja), no deberían esperarse cambios significativos en cuanto a instalación de nuevos comercios y servicios (la herramienta de Concentración Comercial y el motor para Cálculo de Clientela Potencial del sistema Urbeos·Cities muestran que el mercado se encuentra actualmente cubierto entre los tres centros comerciales mencionados más arriba).     Resumiendo. Si bien la base sobre la que se han licitado los primeros terrenos (380 U$S/m2 de incidencia) puede resultar bastante cercana a los valores de algunas zonas aledañas analizadas más arriba (y no afectadas por la expropiación de la Ex-AU3), es posible suponer que de mantenerse este valor base durante 2011, y tomando como promedio el aumento de los dos años anteriores (10% aproximadamente), nuevas ofertas de terrenos podrían resultar atractivas para los desarrolladores al tener un margen mayor de rentabilidad, sobre todo en los 2 sectores con precios inmobiliarios más altos. Al respecto, la diferenciación de los precios en las distintas zonas dentro de la traza obliga a realizar estudios puntuales, tomando en cuenta, fundamentalmente, el efecto de arrastre quelos inmuebles de las zonas consolidadas (Coghlan, Villa Urquiza y Belgrano "R") puedan llegar a ejercer. Finalmente, también resulta importante considerar la accesibilidad y la disponibilidad de comercios y servicios en la zona al momento de proyectar un desarrollo. Ambas cuestiones deberán ser tenidas en cuenta pensando en el perfil de los posibles compradores dentro de un contexto urbano dominado mayoritariamente por población de nivel socioeconómico medio. Urbeos.com		Nuevo Geocodificador Inteligente de Datos(GID). A partir de estemes de Febrero de 2011, el sistema Urbeos·Cities incorpora nuevas mejoras en su Geocodificador Inteligente de Datos (GID). Con estas últimas mejoras, los usuarios del sistemapodrán continuar cargando su datos de inmuebles, clientes, puntos de venta, etc., a partir del nombre de la calle y la altura. Sin embargo, cada uno de estos datos ahora podrán estar acompañados de información complementaria que permitirá realizar filtros y selecciones especiales para ser utilizadas en el cálculo de áreas de cobertura, localización de clientela, detección de huecos de mercado y localización de nuevos puntos de venta. Información de facturación mensual, cantidad de ventas realizadas, clientela activa, fecha de alta, tipo de productos comercializados, segmentación de clientela por vendedor / punto de venta, etc., son solo algunas de las posibilidades que brinda ahora la herramienta. Inicio de Actividades de Capacitación 2011 sobre las herramientas del sistema Urbeos·Cities. Durante el mes de marzo de 2011 darán inicio los Encuentros de Actualización Profesional y los Cursos de Capacitación sobre el uso de las herramientas deinversión inmobiliaria y geomarketing del sistema Urbeos·Cities. Los mismos serán publicados oportunamente en la sección de capacitación del portal de Urbeos. Aquellos interesados en participar, podrán realizar sus inscripciones a través de los formularios on-line habilitados para cada uno de los cursos. Las siguientes instituciones perciben beneficios especiales para sus asociados, matriculados y alumnos.
La nueva coyuntura política, social y económica mundial, y su correlato en el ámbito local, han cambiado el tablero del mercado inmobiliario. La magnitud y velocidad de las transformaciones que están ocurriendo resultan difícilmente aquilatables para nuestras actuales competencias. Estamos frente a un escenario donde la selectividad, la innovación y el factor seguridad del capital cobra una nueva dimensión impactando en la dinámica de los negocios, generando renovados interrogantes y abriendo la puerta a nuevas oportunidades. En este contexto económico, los inversores se están moviendo selectivamente según la bondad de cada proyecto. No todo se vende, no todo se alquila, no se convalida cualquier precio y aquellos que sepan identificar adecuadamente las nuevas oportunidades de negocios tienen mayores posibilidades de consolidarse en un entorno cada vez más competitivo. Por eso, el gran desafío es un trabajo coherente en el producto, el concepto, cómo se va a colocar, cómo se presenta el producto al mercado. En definitiva, prestar atención a la demanda y trabajar para satisfacer sus necesidades. Sin embargo, la sobreabundancia de información que se maneja en la actualidad en los estudios y complejidad de las relaciones posibles de establecer, requiere de mecanismos de sistematización y racionalización acordes a los resultados que se pretenden. Urbeos·Cities proporciona herramientas clave a la hora de analizar un proyecto inmobiliario, un verdadero sistemas de información geográfica aplicable al análisis de los emprendimientos urbanos en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. Al respecto, este novedoso sistema permite analizar el mercado de la ciudad de Buenos Aires gracias a un completo monitoreo que asiste a la evaluación de los precios, el análisis de tipologías edilicias, el monitoreo de la oferta y el análisis del Código de Planeamiento Urbano. La posibilidad de analizar datos referenciados a un determinado lugar del territorio, enriquece y clarifica la interpretación analítica de la ciudad, tomando conocimiento de los lugares hacia los cuales la misma se desarrolla y crece. Por otro lado, Urbeos·Cities nos muestra la concentración de la inversión: los monitoreos que se realizan son un verdadero termómetro que muestra "mapas de la temperatura" (las nuevas obras de cierta envergadura que efectivamente comienzan en los distintos barrios porteños). A través de un adecuado análisis, se podrán hallar las localizaciones óptimas (de acuerdo al mercado potencial que se detecta). De esta forma, un adecuado uso de la herramienta permite al desarrollador inmobiliario optimizar la rentabilidad, maximizar las posibilidades de comercialización y reducir riesgos. La actual coyuntura exige centrarse en la microeconomía del proyecto. La gran diferencia con años anteriores es que no todo se va a vender y no todos los precios se sostendrán. Ante cada alternativa de inversión, habrá que detenerse a estudiar el mercado, el producto, la localización, la estructuración financiera del proyecto. Y este tipo de herramientas ofrecen a los desarrolladores inmobiliarios información de gran utilidad que, analizada con criterio, ayudará a tomar decisiones claves en el complejo escenario que nos toca vivir.
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